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  • 社科院:供求失衡 中國房價面臨全面失控

    作者:金龍泵業(yè)  時間:2013-05-08

    根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計,2013年3月,全國70個大中城市中有68個城市房價出現(xiàn)環(huán)比上漲。近日,中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報告指出,房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)全面反彈,表明住宅市場重調(diào)控、輕改革的思路需要做出全面調(diào)整。

    報告警告稱,住房供求已經(jīng)失衡,房價面臨全面失控,如果不及時推進(jìn)改革,那么市場還將出現(xiàn)大起大落。只有在堅持調(diào)控不放松的同時,加速推進(jìn)房地產(chǎn)市場制度的綜合改革,才有可能走出“屢高屢調(diào)”的歷史怪圈,實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。

    然而,《中國企業(yè)報》記者在對多家房地產(chǎn)企業(yè)的采訪中了解到,業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,在目前的商品房市場調(diào)控政策方面犯了方向性的錯誤,用錯誤的計劃性調(diào)控手段對待相對市場化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場,只能造成失調(diào),根本不可能實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)。

    方向反了,

    調(diào)控面臨“空調(diào)”尷尬

    進(jìn)入5月,多個城市“國五條”細(xì)則陸續(xù)滿月。最新數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前主要城市樓市成交量開始下行,但房價仍呈上漲之勢。

    5月2日,中指院發(fā)布4月份房地產(chǎn)市場“百城價格指數(shù)”。數(shù)據(jù)顯示,百城住宅平均價格自2012年6月以來連續(xù)第11個月環(huán)比上漲,漲幅縮小0.06個百分點;同比則是連續(xù)第5個月上漲,漲幅擴大至5.34%。來自中指院數(shù)據(jù)顯示,4月份全國百城住宅平均價格為10098元/平方米,環(huán)比3月上漲1.00%。其中76個城市環(huán)比上漲,24個城市環(huán)比下跌。此外,本月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加8個,環(huán)比上漲的城市則比上月減少8個,其中漲幅在1%(含1%)以上的有40個,較上月減少11個。

    從嚴(yán)厲的程度上,可以看出此次政府調(diào)控的決心,然而,為什么結(jié)果仍然是房價不降反升呢?

    “又成‘空調(diào)’。”卓達(dá)集團(tuán)副總裁、大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜在接受《中國企業(yè)報》記者采訪時只回復(fù)了簡單的四個字。“‘國五條’經(jīng)過差不多兩個月市場的適應(yīng)期,現(xiàn)在負(fù)面影響已經(jīng)被市場逐步消化,市場已經(jīng)進(jìn)入了原有的理性,從結(jié)果看,總體的房價,仍然在持續(xù)上漲勢頭,經(jīng)過一段時間的遲疑,又恢復(fù)了緩慢上漲的勢頭。”

    在分析房價上漲的原因時,柏文喜認(rèn)為主要是三個因素,第一,地方政府財政壓力的倒逼,讓其以各種方式消解了“國五條”對房價的壓力。從結(jié)果看,目前只有北京市一個城市在執(zhí)行20%的交易稅規(guī)定,其他城市都以各種方式進(jìn)行了規(guī)避。第二,從長期因素來看,決定房價因素主要還是供求問題。他認(rèn)為,中國基本實現(xiàn)了一個家庭有一套住宅居住的狀態(tài),但房產(chǎn)持有不均衡,經(jīng)常是有房子的人持有兩套到三套以上,沒房子的人、剛需一族仍然是規(guī)模巨大,而且城鎮(zhèn)化的趨勢讓剛需一族保持了比較堅定的市場基礎(chǔ),在相當(dāng)長的一個時間段內(nèi),因為人口向城市集中,尤其是向大中城市集中,還是讓剛性需求有較大的市場,另外,改善性的需求也有較大的市場。第三,中國房價還受國際因素的影響。房價受中國貨幣發(fā)行量的影響,中國的貨幣發(fā)行量又受制于西方主要貨幣發(fā)行量的影響,在西方量化寬松貨幣政策的情況下,人民幣要保持資金不外流,也被迫采取相應(yīng)的量化寬松的政策,這樣會導(dǎo)致大量的人民幣釋放出來,進(jìn)入貨幣市場,引起資產(chǎn)價格上漲。房產(chǎn)作為中國人持有的財富里面最主要的價值形式,在貨幣超發(fā)的情況下,價格當(dāng)然不會下降,而且還會上漲。

    美林國際(香港)有限公司執(zhí)行董事劉芮東在接受《中國企業(yè)報》記者采訪時也同樣提到了“空調(diào)”說,“從現(xiàn)在情況看,房價還會漲,新的‘國五條’,如果能強硬實施堅持好長一段時間的落實,還要有各地政府堅定的落實,肯定能起到抑制房價的作用,關(guān)鍵是,地方政府的態(tài)度。”劉芮東認(rèn)為,從總體來看,調(diào)控是沒有打在房地產(chǎn)的“七寸”上,只靠行政上的對策與方法,肯定會造成“屢調(diào)屢高、屢高屢調(diào)”的現(xiàn)狀。

    中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理王路在接受《中國企業(yè)報》記者采訪時,則用了調(diào)侃方式婉轉(zhuǎn)地提醒政府一直在商品房市場調(diào)控方面犯了方向性的錯誤,“目前這些計劃性措施,實際上反而起到了讓房地產(chǎn)開發(fā)商賣出更高價格的作用。”他認(rèn)為,是政府用錯誤的計劃性調(diào)控手段對待相對市場化的房地產(chǎn)商品住宅交易市場,但在關(guān)鍵的土地供應(yīng)市場上沒有限價,土地供應(yīng)規(guī)模也沒有放開,生產(chǎn)成本不斷上升,再加上銷售價格人為限底,銀根又持續(xù)緊縮,反而加劇了供應(yīng)短缺,限價變成了剛性漲價。

    剛剛過去的4月,CRIC監(jiān)測的十大重點城市中,除了杭州和武漢的成交面積環(huán)比出現(xiàn)10%以內(nèi)的小幅增長,其余8個城市環(huán)比全線下跌,平均跌幅達(dá)3成以上。其中下跌幅度最高的四位為廣州、成都、北京和上海,跌幅依次為61.06%、55.89%、47.52%和40.64%??梢?,在經(jīng)歷了3月趕末班車式的集中釋放后,十大重點城市的交易量在4月出現(xiàn)了一波明顯的集體回落。CRIC認(rèn)為,這種回落是市場在3月爆發(fā)式的增長以后一個正常的回調(diào),而不是像外界想象中新政見效的產(chǎn)物。數(shù)據(jù)顯示,十大重點城市中除了北京、廣州和成都3個城市外,其余7個城市4月的交易量均高于該城市2012年的年均水平。

    CRIC研究中心認(rèn)為,本輪以“國五條”為標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)控正面臨失效的尷尬。

    央地博弈,房地產(chǎn)企業(yè)夾縫求生

    從近日公布的2012年報表看,房地產(chǎn)行業(yè)108家A股房地產(chǎn)上市公司共實現(xiàn)營業(yè)收入5492.28億元(+29%),實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤702.16億元(+19%),行業(yè)ROE14.1%(+0.6%)。13年Q1房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入914.50億元(+40%),歸屬上市公司股東凈利潤114.72億元(+44%),行業(yè)ROE2.2%(+0.4%)。

    中投證券李少明認(rèn)為,從2012年及2013年1季度的財務(wù)數(shù)據(jù)來看,行業(yè)最壞時期已過,處于恢復(fù)性發(fā)展中。由于近期房價持續(xù)上漲,政策壓力大,地方政府依賴預(yù)售證價格監(jiān)管控制房價,受此影響開發(fā)商延遲推盤,成交短期內(nèi)或?qū)⑿》禄5虚L期來看,全國性及開發(fā)普通住房優(yōu)質(zhì)開發(fā)商受調(diào)控影響小,行業(yè)集中度顯著提升。

    “因為地方財政支出的壓力,使得地方政府設(shè)法出讓更多的土地,從土地出讓金中獲得財政來源,如果房價下跌,出讓土地就不會太順利,會造成地價下跌。”柏文喜向《中國企業(yè)報》記者表示,“所以地方政府在打壓房價方面是沒有積極性的,最多就是讓價格保持合理范疇,不要暴漲,也不要暴跌。”

    業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為由于央地博弈的原因,市場化相對成熟的房地產(chǎn)行業(yè)正可以在夾縫中求生存。“目前這些計劃性措施,實際上反而起到了讓房地產(chǎn)開發(fā)商賣出更高價格的作用。”王路認(rèn)為,“正是十年調(diào)控的結(jié)果,而這種方式明顯違背市場規(guī)則,為開發(fā)商們提供出供求失衡的漲價理由。”

    “現(xiàn)在看來,政府控制的目標(biāo),只是希望房價不要過快地上漲,只能做到這一點。如果讓房價下跌,對于中國經(jīng)濟(jì)來講,將是災(zāi)難性的,這是政府不愿意看到的,也是各方都不愿意看到的。”柏文喜認(rèn)為,“從目前各大地產(chǎn)商入市拿地的態(tài)勢看,現(xiàn)在又恢復(fù)了相對的活躍,說明市場目前已經(jīng)把‘國五條’的利空已經(jīng)消化了。”

    據(jù)介紹,目前拿地一線城市仍是房企爭奪焦點,而二三線城市則更多面臨去庫存壓力。

    而劉芮東向《中國企業(yè)報》記者介紹,地產(chǎn)商拿地總體觀望的狀態(tài),個別城市熱情高,總體上二三線城市庫存量還沒有消化完。他認(rèn)為,二三線雖然有小城鎮(zhèn)政策的刺激,都在做小城鎮(zhèn)建設(shè)的模式探索,但其實因為土地財政問題,地方政府早已經(jīng)開始了小城鎮(zhèn)建設(shè)試點,已經(jīng)有了一定的經(jīng)驗,房地產(chǎn)企業(yè)之所以在這些地區(qū)沒有瘋狂拿地,是已經(jīng)拿了很多地,大量土地在消化過程中。

    劉芮東同時向記者透露,美林香港正在北京全面布局。

    一直專注于赤峰這個三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)的中瑞恒基(北京)投資控股有限公司執(zhí)行副總裁崔振凱接受《中國企業(yè)報》記者專訪時介紹,調(diào)控對于他們企業(yè)影響不大。

    據(jù)崔振凱介紹,因為赤峰沒有像其他城市那樣在前幾年大量釋放土地,因此,當(dāng)?shù)胤科笕齑鎵毫σ膊淮螅?ldquo;調(diào)控肯定有影響,政府調(diào)控是打壓房地產(chǎn)投資,不是打壓剛性需求,房地產(chǎn)有居住的屬性,也有投資的屬性,原來老百姓買房,有投資愿望,現(xiàn)在把投資屬性放大了,所以調(diào)控是打壓投資屬性。但現(xiàn)在我們的房子都是滿足剛性需求的。”

    崔振凱也同時認(rèn)識到,房地產(chǎn)行業(yè)面臨洗牌,將來房地產(chǎn)門檻相對會提高,對于產(chǎn)品研發(fā)能力、整合各種資源的能力、資金的運作能力、品牌影響力都將有一定要求,“房地產(chǎn)行業(yè)肯定會由客戶被動接受產(chǎn)品轉(zhuǎn)向如定單式地產(chǎn)的趨勢,像歐美國家一樣。”

    與此同時,另一個趨勢是,房地產(chǎn)企業(yè)一直在試水多元化發(fā)展方向,越來越多的房企紛紛高舉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大旗,轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)潛力較好的二三線城市。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,最近一個月內(nèi),包括永泰、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、萬科等在內(nèi)的十多家公司紛紛宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

    “旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)……地產(chǎn)不得不與產(chǎn)業(yè)結(jié)合了!”皇家驛棧酒店董事長劉少軍感慨。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)市場不斷細(xì)分是這個市場逐漸走向成熟的一種標(biāo)志,產(chǎn)業(yè)的細(xì)分化是必然趨勢。


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